HÁ BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL?

O preço médio dos imóveis no Brasil aumentou 5 vezes desde 2001, mas o mercado imobiliário tem demonstrado sinais de fraqueza nos últimos meses. 

Há uma bolha imobiliária prestes a estourar?

Caro leitor,

Outro dia estava conversando com um desses consultores financeiros para clientes “private” (aqueles que têm mais de US$ 1 milhão em ativos) com sede em Miami, EUA, e comentamos sobre a verdadeira montanha russa que ele tinha experimentado no mercado nos últimos 14 anos.

Veja, há 14 anos ele havia comprado um apartamento por US$ 100 mil. Este apartamento chegou a valer mais de US$ 1 milhão 5 anos depois (no momento de pico de mercado), mas com a crise de 2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais. Atualmente, o mesmo apartamento está avaliado em torno de US$ 350 mil. Como esse é o imóvel de moradia e havia sido comprado por um bom preço, toda essa flutuação acabou sendo só uma história para contar para os netos.

Agora imagine se você tivesse tido o azar de comprar este imóvel no pico de US$ 1 milhão e, pior do que isso, se o tivesse comprado financiado. Isso seria um erro que poderia ter acabado com a vida financeira de qualquer um, não é?

Mas o que afinal é uma bolha imobiliária?

Para sabermos se estamos em uma bolha imobiliária ou não aqui no Brasil, precisamos primeiro entender do que se trata. Usando como exemplo o que aconteceu no mercado americano e com base na premissa de que um gráfico vale mais do que mil palavras, bolha imobiliária é isso:

Este é um gráfico dos preços dos imóveis em Las Vegas, EUA desde 2001. Os preços mais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve uma queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico. O mercado de Las Vegas foi um dos que mais sofreu com a crise americana. Na média, o mercado americano caiu 27% do pico ao fundo da crise.

Contudo, é importante explicar: quando um mercado imobiliário está com preços nas nuvens não necessariamente significa que está sob uma bolha. E por quê?

Pois a bolha se caracteriza por um mercado imobiliário:

• I) Com preços substancialmente maiores do que os historicamente observados
• e
• II) Principalmente por causas insustentáveis no longo prazo que resultam em uma forte queda de preços em um período seguinte.

Para exemplificar o item I acima, no caso americano, o fator insustentável principal e que inflou (e desinflou) os preços foi o nível excessivo de crédito imobiliário oferecido por lá. Foram US$ 6 trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008, equivalente a 150% do PIB atual do Brasil, concedido em crédito às famílias americanas para a compra de imóvel! É muita coisa.

Mas e no Brasil? O forte crescimento dos preços dos imóveis (quintuplicaram desde 2001) e o expressivo aumento de 5x na participação de financiamentos no PIB desde 2007 configuram a formação de uma bolha que está prestes a estourar?

É isto que explicaremos detalhadamente em nosso relatório gratuito sobre o mercado imobiliário brasileiro, que será enviado imediatamente ao seu endereço de e-mail, assim que você se cadastrar no campo abaixo.

Um abraço,
Marcio Fenelon