A BOLHA

Construtoras têm R$ 14,6 bi em estoque de imóveis

25/03/2014 15:54

Quatro maiores companhias do setor no Brasil terminaram o ano passado com mais de 25 mil imóveis à espera de um comprador

As quatro maiores construtoras do país fecharam o ano passado com um estoque de imóveis avaliado em R$ 14,6 bilhões, em valor de mercado. De acordo com dados de balanços das empresas, MRV Engenharia, Cyrela, Direcional Engenharia e Gafisa acumulavam mais de 25 mil imóveis não vendidos ao fim de 2013.

Apesar do volume em estoque, analistas de mercado afirmam que, após um ano de recuperação, o mercado de construção civil tende à estabilidade em 2014, com as companhias buscando ampliar a rentabilidade e a geração de caixa.

Um dos fatores que mais contribuiu para o aumento do estoque de imóveis foi a diversificação geográfica que muitas construtoras levaram a cabo a partir de 2010. "Pode haver uma superoferta em capitais do Norte e do Nordeste, mas isto está muito longe de ser uma bolha imobiliária", argumenta Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). Na avaliação de Senra, passou o período de euforia em que todas as unidades de um empreendimento eram vendidas num único fim de semana. "É normal, no lançamento de um prédio, que 50% das unidades sejam vendidas no prazo de seis meses", diz.

Maior construtora do país em 2013, em total de metros quadrados construídos, a MRV tinha R$ 4,67 bilhões de móveis em estoque ao término do quarto trimestre do ano. Deste total apenas 3% tinham as obras concluídas, o que é considerado positivo pelos analistas do setor. "É uma companhia muito focada nas faixas 2 e 3 do programa Minha Casa Minha Vida, nas quais a demanda não é garantida", explica Wesley Bernabé, da corretora BB Investimentos.

Na chamada faixa 1, o contrato é fechado diretamente entre banco e construtora, o que resulta na inexistência de um estoque: 100% das unidades construídas são vendidas. "A MRV atua numa faixa de renda onde se concentra o déficit habitacional brasileiro. A demanda por seus produtos tende a ser maior", sustenta Bernabé.

Focada na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, a Direcional tem o menor estoque entre as quatro maiores empresas do setor: R$ 725 milhões, valor geral de vendas (VGV) equivalente a 2.482 unidades. "O mercado está mais comportado e isto é bom. Vai vender quem tiver o produto certo no preço certo. Os estoques não preocupam", minimiza Senra, do SindusCon-SP.Com 16.933 unidades em estoque, a Cyrela apostou em anos recentes na expansão geográfica e no aumento do número de canteiros de obras espalhados pelo Brasil, lembra Felipe Silveira, analista da corretora Coinvalores. "Como outras empresas, eles tiveram problemas em mercados que não conheciam e com o aumento dos custos da mão de obra", resume Silveira. A partir de 2011, com a subida do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), as margens ficaram mais apertadas. Em 31 de dezembro do ano passado, a Cyrela tinha R$ 5,2 bilhões em imóveis a vender.

"O estoque não está como gostaríamos", admitiu a empresa em posicionamento enviado pela assessoria de imprensa. "Entendemos que o dinheiro do estoque deveria estar no caixa. Isso se deve ao fato de a empresa estar entregando empreendimentos em praças onde o mercado não está tão bom, o que deve impactar no número de estoque a curto prazo". Entre as ações em análise pela Cyrela para diminuir o volume de unidades ainda sem comprador estão: trabalho junto ao corpo de vendas, ações de marketing mais assertivas e análise minuciosa do mercado, avaliando caso a caso, para o diagnóstico que deve guiar a estratégia de vendas.

Quarta maior construtora no ranking de 2013 da ITC, empresa de inteligência de mercado voltada para o setor de construção, a Gafisa encerrou o ano passado com R$ 3,98 bilhões em estoque, volume 9,6% maior que o registrado em 2012. Os lançamentos em 2013 totalizaram R$ 2,9 bilhões, apresentando retração de 2,2% ante o resultado registrado no ano anterior. "A Gafisa conseguiu estancar a sangria", avalia Silveira, da Coinvalores.

Para Bernabé, da BB Investimentos, o mercado imobiliário brasileiro tende mais para a estabilidade neste ano, podendo crescer marginalmente. "O ano passado foi de recuperação. Para 2014, esperamos uma melhoria qualitativa, ao invés de uma busca simples pela expansão", acredita. A mudança passa, segundo o analista, por um aumento da rentabilidade e da geração de caixa, além de uma diminuição do endividamento.

Elaborado pela ITC, o ranking com as cem maiores construtoras do país é divulgado há dez anos e abrange obras residenciais, comerciais e industriais, mas não inclui o segmento de infraestrutura. Para elaboração da lista, o critério utilizado é o número de metros quadrados construídos. No ano passado, a MRV foi a primeira colocada, seguida por Cyrela, Direcional e Gafisa, nesta ordem.

Procuradas, MRV, Cyrela e Gafisa não comentaram seus respectivos montantes de unidades em estoque.