OUTORGA ONEROSA

“REDUZIR O VALOR DA OUTORGA ONEROSA INCENTIVA MAIS A OFERTA NUM MERCADO JÁ SATURADO”, ENTREVISTA PAULO ORMINDO

Doutor em preservação de monumentos e sítios históricos pela Universidade de Roma III, o arquiteto Paulo Ormindo foi o coordenador do Inventário de Proteção do Acervo Cultural da Bahia desenvolvido pela antiga Secretaria de Indústria e Comércio. Uma iniciativa vultuosa de catalogação dos bens históricos lançada na década de 1970, em sete volumes, que segue importante referência para o trabalho de preservação do patrimônio no Estado.

Professor titular aposentado da UFBA, Paulo Ormindo tem ainda uma atuação como profissional liberal em importantes projetos de restauração em Salvador e outros municípios baianos. Mantém também uma coluna no jornal A Tarde onde costuma tratar de questões do planejamento e urbanismo, que foram o tema desta entrevista.

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Como o senhor avalia seu engajamento com os processos de planejamento da cidade?

Eu nunca participei de nenhum órgão seja municipal, seja estadual, de planejamento, propriamente. Trabalhei no Estado, na Secretaria de Indústria, Comércio e Turismo, como se chamava na época, mas na área de acervo cultural, na linha da questão do turismo como um potencial a ser aproveitado. Agora, naturalmente, acompanho as questões do planejamento na Bahia. Um processo aliás muito pouco efetivo, seja a nível do município de Salvador, seja a nível do Estado, seja da região metropolitana. Em alguns momentos houve um pouco de atenção, outros praticamente nada existiu, ou no máximo, só quando se fazia necessário um processo de aprovação de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU). PDDU esse que não atendia aos interesses propriamente da cidade, senão dos grupos do setor imobiliário e empreiteiras em busca de obras.

O problema hoje, no meu modo de entender, mais grave da cidade, do Estado e até mesmo a nível federal, é que foi desmontado todo o sistema de planejamento público. Aqui na Bahia, por exemplo, se tinha o DERBA (Departamento de Infraestrutura e Transporte da Bahia) – recentemente liquidado, mas que antes mesmo estava sendo destruído. O DERBA teve um laboratório que foi referência nacional, tinha os melhores técnicos, engenheiros, topógrafos da Bahia e planejava, licitava e conservava. Já a CONDER (Companhia de Desenvolvimento Urbano da Bahia), que foi criada no período militar quando foram instituídas as regiões metropolitanas no país, fez alguns trabalhos interessantes, alguns estudos como a APA do litoral norte. Mas de repente a CONDER foi transformada num órgão puramente executor de obras e do Estado inteiro, perdeu o foco na região metropolitana e passou a ser um instrumento de intervenção do governo do Estado nos municípios, especialmente aqueles aonde o prefeito não estava alinhado com o governador. Isso no período de Antônio Carlos Magalhães. Por seu turno, a prefeitura de Salvador teve um órgão de planejamento, a SEPLAN, sempre muito frágil. Depois foi transformada em uma Secretaria de Planejamento Urbano e Meio Ambiente, mas também sem muita relevância, funcionou muito mais como um organismo de defesa civil. Não era capaz de pensar o futuro da cidade.

Recentemente a Ademi-BA (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia) andou se queixando do atual quadro do mercado imobiliário em Salvador, que os empreendimentos estariam migrando para cidades do interior. Ele colocou isto na conta do que considera a ausência de ordenamento jurídico em Salvador.

Embora a Ademi se queixe que dessa questão, ela não é fruto primordialmente da falta de definição do PDDU, isso não é verdade. O que acontece é que a indústria imobiliária não tem planejamento. Existe em Salvador 17 mil imóveis que não conseguem ser vendidos. Quando há um aquecimento do setor imobiliário, uma demanda que cresce, aí a inciativa privada faz uma oferta muitas vezes desmesurada, maior que a demanda. Fez uma oferta muito grande e esses imóveis estão aí na prateleira para serem vendidos. Então fazem leilão, fazem feiras de imóveis, entra a Caixa Econômica financiando esses imóveis, essa coisa toda. Mas a crise básica, em que pese esta questão da definição do PDDU, é a falta de equilíbrio entre demanda e oferta.

A interiorização desse processo de urbanização, a meu ver, é muito positiva. Na região metropolitana de Salvador uma parte da população, com uma certa qualificação, não mora nos municípios onde trabalham porque não vê condições sociais e urbanísticas para neles morar. Então, essa população mora em Salvador, criando um ônus a Salvador, mas criando riqueza e gerando imposto em municípios como Camaçari, Simões Filho, Lauro de Freitas, Candeias e assim por diante. Ora, na medida em que começam a ser feitas ofertas imobiliárias de certa qualidade, principalmente na região metropolitana, há uma tendência para que parte dessa população se fixe nesses municípios. Não basta fazer oferta imobiliária, é preciso oferecer boas escolas, bom atendimento de saúde, hospitais para emergências, essas questões todas que ainda são muito precárias nestas cidades.

Então, esse deslocamento é uma forma destas empresas não ficarem inteiramente paradas, já que aqui em Salvador há uma saturação do mercado, vão para outros lugares. Isso é um fato positivo para Salvador e um incentivo para o desenvolvimento destes municípios que precisa ser complementado com serviços de qualidade na área de educação, na área de saúde, na área do próprio abastecimento do comércio.

Neste momento temos um processo que foi iniciado na tentativa de se construir um PDDU participativo, e contudo, ao mesmo tempo, o prefeito enviou à Câmara um projeto que altera o cálculo da outorga onerosa do direito de construir [aqui, regulada no PDDU vigente, artigo 257. Instrumento previsto no Estatuto das Cidades, artigos 28 à 31], entre outras deliberações, diminuindo seu custo, o que atende interesses da indústria de construção. Qual o risco da especulação imobiliária em Salvador, ela já está sendo muito nociva para a cidade? Como o senhor avalia a questão?

A proposta de redução da outorga onerosa é um erro do prefeito pelo seguinte: ao reduzir o valor da outorga onerosa, está se incentivando mais oferta no mercado que já está saturado. Isso significa o quê? A falência de muitas empresas que não conseguiram vender seus imóveis e que estão pagando a amortização do capital. Vai se dar a entrada de novos investimentos, que também vão enfrentar as dificuldades do mercado que já não consegue absorver a oferta. Além disso, com a outorga onerosa você consegue ter dinheiro pra fazer algumas obras de infraestrutura e melhoria urbana.

Diria mais um coisa, a outorga onerosa se ela for concebida como uma força de caráter social, ela tem um efeito regulador do mercado do Transcon [instrumento da transferência do direito de construir – artigo 35 do estatuto da cidade]. Os transcons são papéis que se vendem no mercado para quem quiser acrescentar mais pavimentos a um determinado edifício.  Se você tem uma outorga onerosa concebida como um instrumento de caráter social, você tem como regular o mercado. Isso na economia capitalista é perfeitamente aceito. Por exemplo, na área de abastecimento, todo governo têm estoques reguladores para evitar crises. Estoques reguladores de grãos que se conservam, como milho, feijão, arroz, e que são lançados no mercado para evitar a especulação quando houver uma quebra de safra. Então o governo entra para regular os preços. A outorga tem também a função de regular esse mercado do transcon que é uma história nebulosa.

Recentemente foi sancionada a lei federal 13.089/2015, o Estatuto das Metrópoles. Qual a importância do planejamento da região metropolitana?  Pensar em conjunto e não apenas isoladamente os municípios?

O planejamento das regiões metropolitanas é fundamental para você evitar a duplicidade de equipamentos de natureza social. Se se consegue fazer um grande hospital em um município e fazer uma grande central de abastecimento em outro, é preciso de um acordo entre os vários municípios. Muitas vezes é melhor oferecer um atendimento médico mais especializados do que ter uma porção de postos de saúde que não têm condição de fazer uma cirurgia ou outros procedimentos mais sofisticados. Se você consegue fazer uma central de recolhimento e tratamento de lixo que permita reciclar pelo menos boa parte do material recolhido, é muito mais eficiente e menos danoso ao meio ambiente, do que ter pequenos lixões em cada município.

Como o senhor avalia as pressões exercidas pelo poder dos grupos privados no quadro do planejamento público?

Como foi desmontado o planejamento público seja a nível do governo estadual, seja no nível municipal… Eu diria que o municipal não chegou sequer a ser desmontado porque ele nunca existiu, existiu a SEPUC na década de 40, mas não existe mais nada na nossa história recente. Bom, à medida que se desmontou, o planejamento público o que aconteceu foi que a iniciativa privada, que é sempre muito arisca, passou a oferecer os projetos ao Estado ou às prefeituras. São projetos carimbados, eles são feitos para aquela empreiteira ganhar porque esses grupos econômicos definem praticamente o edital da licitação. Quer dizer, o estado e os municípios ficam dependentes dessas empresas e elas condicionam: “eu posso fazer o projeto, mas a obra tem que ser minha”. Então no edital da licitação, o valor, o capital da empresa, o número de metros quadrados de obras já realizadas, a tecnologia usada e tudo mais conduzem para que aquela empresa seja a vencedora.

Esse planejamento privado, não atende os interesses mais amplos da cidade ou do Estado. Atende basicamente ao interesse dessas empreiteiras. Eu posso dar alguns exemplos, como essa nova linha do metrô que está sendo feita em Salvador. Em primeiro lugar, a engenharia, os detalhes, não foram divulgados. Este metrô vai dividir a cidade ao meio, isso porque a solução adotada é a mais barata para o consórcio que vai realizar. Vão fazer uma linha férrea blindada com muro e alambrado do outro lado, cortando o parque longitudinal do canteiro central da Paralela, em uma extensão de 19 km e que não há como transpor a linha férrea ao nível do chão. Para transpô-la,  tem quatro ou cinco viadutos, mas sem faixa para ciclista e sem passeios. Eu abordei este tema num dos meus últimos artigos,Dividindo Salvador ao Meio.

Existiam no Brasil empresas que só faziam planejamento, algumas delas muito grandes, tinham muitas. Mas não eram empreiteiras. Eu penso que isso é fundamental: separar o projeto, o planejamento, da execução. As empresas privadas, as empreiteiras de construção civil, incorporaram no todo ou em parte essas empresas para oferecer projetos em função dos interesses delas aos governos do estado, dos municípios ou até da União. Muito da corrupção que ocorre no Brasil se deve à ausência de um sistema de planejamento público. De um controle de obras perfeitamente planejadas.

O projeto da ponte Salvador-Itaparica pode ser incluído neste grupo?

Claro. Quando na década de 1980 estava se instalando o ferry boat em Salvador, a Odebrecht ofereceu o projeto para fazer essa ponte. Na época não houve interesse. Mas agora quando foi retomada essa discussão, é o mesmo projeto. No chamado Procedimento de Manifestação de Interesse, eles privilegiam quem? A OAS e a Odebrecht. Mas, nesse caso houve também interesses políticos. Era uma grande peça publicitária do Gabrielli que pretendia ser o candidato à sucessão de Wagner. A ponte é um engodo completo.

Ela foi concebida para substituir o ferry boat, mas não funcionaria. Porque no Rio de Janeiro a ponte Rio-Niterói, morador de São Gonçalo, de Niterói, que trabalha no Rio, ele não usa a ponte. Ele pega a barca, atravessa a baía, chega no centro do Rio de Janeiro, resolve seus problemas e volta. Ele vai pegar o carro para quê? Pegar engarrafamento, pagar pedágio, chegar no Rio de Janeiro e não ter onde estacionar? Não faz sentido. Além do mais, não há demanda sequer para ferry boat aqui. O grande problema no ferry na Bahia é que você não tem demanda, não há nenhum cidade do lado de lá. 

Qual sua avaliação das dinâmicas de participação popular que estão em curso na cidade neste momento de revisão do PDDU e mesmo da intenção mais ambiciosa da prefeitura de elaborar um Plano Estratégico de Desenvolvimento, para pensar o planejamento num perspectiva de tempo maior. Como este debate se insere no tema da democracia representativa e participativa. O Conselho da Cidade foi empossado, mas não tem um papel ativo e está sendo considerado apenas com caráter consultivo.

Os dois PDDUs que foram impugnados pela justiça foram por falta de participação. A grande preocupação do prefeito é dar um caráter de participação. Mas as audiências e o programa Ouvindo Nosso Bairro, você não pode chamar de participação. Por quê? Chegar numa comunidade com técnicos falando economês, tabelas de excel e power points, não faz sentido. Se pra nós, arquitetos e urbanistas, já é difícil, porque a minuta de um plano destes está cheio de pegadinhas. Você lê uma coisa no texto e o mapa diz outra. O técnico faz aquele discurso bonito e um ouvinte levanta o dedo e diz: “doutora, doutor, e a vala de esgoto na porta da minha casa, quando é que vai fechar?” Funciona mais como um programa de TV como “Bocão”, “o poste da minha rua tá quebrado, tá sem luz há muito tempo”, funciona como o muro das lamentações. Mas isso não é planejamento.

A participação têm que se fazer com as entidades organizadas da sociedade, como a Federação das Associações de Bairro de Salvador (FABS). Essa e outras entidades é que tem que contribuir “traduzindo” em linguagem acessível ao público, quais são as consequências das propostas que estão sendo feitas. Quais são as consequências, o que vai acontecer? De alguma forma é o que eu faço com minha coluna no jornal A Tarde tornando acessível a compreensão destes temas do urbanismo, do planejamento, para um grupo maior da população. Esse metrô que está aí sendo construído, quais são as consequências. Poucos analisam, poucos sabem. Quase ninguém está percebendo que esse metrô vai dividir a cidade ao meio.

Para terminar, o que seria importante para o planejamento na Bahia?

Restaurar os organismos de planejamento e a criação de uma Escola de Estado. O que é uma Escola de Estado? É uma escola onde se possa formar quadros de gente qualificada para servir ao estado e “reciclar” os antigos funcionários. Pensar de maneira contínua, o desenvolvimento das cidade e do Estado. O governo federal tem uma instituição chamada Fundação Getúlio Vargas que basicamente cumpre essa função. Criar quadro para o Estado e para a inciativa privada, porque ela é uma autarquia e tem que conseguir dinheiro para se manter. Mas ela faz projeções do desenvolvimento econômico, inflação, elabora projetos entre outras atribuições. O governo de Pernambuco tem a fundação Joaquim Nabuco, que foi criada por Gilberto Freire e que discute todas essas questões no Nordeste. Minas Gerais tem duas instituições dessas, uma ligada ao Estado – a Fundação João Pinheiro –  e outra privada, Fundação Dom Cabral, ligada à PUC. Instituições que fazem o diagnóstico da situação da economia, da indústria e da pecuária de Minas, entre outras atribuições. Na Bahia temos uma fundação que está marginalizada, mas tem instalações fantásticas que é a FLEM, Fundação Luís Eduardo Magalhães, que fica no Centro Administrativo (CAB). Foi criada por Antônio Carlos Magalhães para exaltar a figura do filho, mas nunca funcionou. Contudo já está criada, não precisa nem mandar para Assembleia. Seria preciso transformar essa fundação, numa instituição com esse perfil, de formar gente, quadros, para servir o Estado.

Hoje no Estado não tem ninguém pra fazer um termo de referência de uma obra como a do metrô. Primeiro se tem que conceituar o metrô, quais são seus objetivos. Só depois é que se deve chamar empresas de planejamento e de engenharia para desenvolver o projeto executivo. Dizer você vai fazer o projeto dentro destes princípios e, finalmente, licitar o projeto. Você viu algum órgão público avaliar a ponte, ou avaliar esse metrô? Essa é uma questão fundamental, é a  formação de quadros para a discussão das grandes teses do desenvolvimento do Estado e da cidade. Qual é o futuro de Salvador? É o turismo? Como você pode manter isso? Porque o turismo em Salvador está ligado basicamente ao carnaval e coisas meio folclóricas. Nada mais. Precisamos desenvolver um turismo dinâmico, como é o caso de Paris ou Nova York. Cada vez que você vai a essas cidades há uma novidade, é um museu novo, é uma exposição nova, é a iluminação de um monumento que foi renovada, é o jardim público que agora tem uma feira no sábado ou no domingo. Quem viu o Pelourinho uma vez, não precisa voltar duas vezes, não vai encontrar novidade nenhuma